La propiedad horizontal es el régimen jurídico que regula los edificios y conjuntos residenciales en los que coexisten unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y bienes de uso común. Regulada por la Ley N° 27157 y su reglamento, esta materia es fuente constante de controversias entre los propietarios. Heinz Carlos Acosta Serra brinda asesoría en la administración de los edificios, las juntas de propietarios y la resolución de los conflictos derivados de la convivencia inmobiliaria.
La junta de propietarios y sus acuerdos
La junta de propietarios es el órgano de gobierno del edificio o conjunto residencial. Sus acuerdos se adoptan conforme a las mayorías que la ley establece y deben constar en el libro de actas. La junta elige al presidente y, en su caso, designa al administrador, aprueba el presupuesto, fija las cuotas de mantenimiento y decide las obras y mejoras del edificio.
Heinz Carlos Acosta Serra advierte que los acuerdos adoptados en contravención de la ley o del reglamento interno pueden ser impugnados judicialmente. Por ello, la correcta convocatoria, el quórum y las mayorías resultan esenciales para la validez de las decisiones.
Las cuotas de mantenimiento y las áreas comunes
Las cuotas de mantenimiento se distribuyen entre los propietarios conforme a los porcentajes de participación que establece la independización de la edificación. El impago de las cuotas puede dar lugar al cobro judicial, y las deudas pueden gravarse sobre el bien, conforme a la normativa vigente. Heinz Carlos Acosta Serra asesora tanto a los administradores que requieren cobrar las cuotas como a los propietarios que cuestionan la liquidación o el destino de los fondos.
Las áreas comunes son de uso y goce de todos los propietarios: ingresos, escaleras, ascensores, azoteas, áreas verdes y estacionamientos comunes. Las obras que afecten estas áreas o que alteren la estructura del edificio requieren la aprobación de la junta con las mayorías calificadas que la ley exige.
La independización y el reglamento interno
La independización es el procedimiento registral mediante el cual se crean las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y los bienes comunes, asignando a cada unidad sus porcentajes de participación. Una independización correcta es la base de la administración del edificio y de la distribución de las cargas.
El reglamento interno regula la convivencia entre los propietarios: el uso de los bienes comunes, las prohibiciones, las sanciones y los procedimientos. Heinz Carlos Acosta Serra redacta y actualiza los reglamentos internos y los estatutos de las juntas de propietarios, asegurando que sean conformes con la ley y que cuenten con los mecanismos necesarios para la resolución de los conflictos.
Los conflictos frecuentes y su solución
Los conflictos más frecuentes en la propiedad horizontal son el impago de las cuotas de mantenimiento, el uso indebido de las áreas comunes, las obras no autorizadas, la tenencia de mascotas, los ruidos y la morosidad en la administración. Estos conflictos pueden resolverse mediante la conciliación, la vía notarial o el proceso judicial, según la naturaleza de la controversia.
La propiedad horizontal se vincula con el derecho inmobiliario y la conciliación extrajudicial. Si usted es administrador, presidente de junta o propietario y enfrenta un conflicto en su edificio, comuníquese con Heinz Carlos Acosta Serra para recibir una asesoría especializada.
¿Enfrenta un conflicto en su edificio?
La correcta administración de la propiedad horizontal evita litigios. Heinz Carlos Acosta Serra está disponible para asesorarlo.